Een vastgoedobligatie is een verhandelbare lening waarmee u als belegger geld uitleent aan een vastgoedproject. In ruil ontvangt u een vooraf afgesproken rente (de coupon) en aan het einde van de looptijd uw hoofdsom terug. Anders dan bij het kopen van een pand of een aandeel in een vastgoedfonds wordt u geen eigenaar: u bent schuldeiser.
Hoe werkt een vastgoedobligatie in de praktijk?
Een projectontwikkelaar of vastgoedeigenaar heeft kapitaal nodig, bijvoorbeeld om een pand aan te kopen, te verbouwen of te herontwikkelen. In plaats van dat bedrag volledig bij een bank te lenen, wordt een deel opgehaald bij beleggers via een obligatielening. De voorwaarden liggen vooraf vast:
- Couponrente — het rentepercentage per jaar, bijvoorbeeld 6,50%.
- Looptijd — de periode waarna de hoofdsom wordt terugbetaald.
- Rentebetaling — maandelijks, per kwartaal of aan het einde van de looptijd.
- Zekerheid — het recht dat u heeft als de debiteur niet betaalt.
- Instapbedrag — het minimale bedrag waarvoor u kunt deelnemen.
Het verschil met andere vormen van vastgoedbeleggen
Beleggers verwarren een vastgoedobligatie vaak met een vastgoedfonds of met crowdfunding. Het onderscheid zit in uw positie in de kapitaalstructuur.
Vastgoedobligatie
U bent schuldeiser met een vast rendement. U deelt niet mee in de waardestijging van het pand, maar u staat bij een faillissement wel vóór de eigenaren in de rij — zeker wanneer er een hypotheekrecht is gevestigd.
Vastgoedfonds
U koopt een aandeel in een portefeuille. Uw rendement bestaat uit huurinkomsten en eventuele waardegroei, maar u draagt ook het volledige waardedalingsrisico.
Direct vastgoed
U koopt zelf een pand. Maximale zeggenschap, maar ook het volledige beheer, leegstandsrisico en onderhoud.
Welke zekerheden horen bij een vastgoedobligatie?
De belangrijkste zekerheid is het hypotheekrecht op het onderliggende vastgoed. Bij een eerste hypotheekrecht heeft u de hoogste rang: wordt het pand gedwongen verkocht, dan wordt uw vordering als eerste voldaan uit de opbrengst. Bij een tweede hypotheekrecht staat u achter de eerste hypotheekhouder. Dat hogere risico wordt doorgaans gecompenseerd met een hogere rente.
Daarnaast is de loan-to-value (LTV) bepalend: de verhouding tussen de lening en de getaxeerde waarde van het onderpand. Hoe lager de LTV, hoe groter de buffer voordat een waardedaling uw hoofdsom raakt.
Waar moet u op letten voordat u instapt?
- De taxatie. Op welke datum en door wie is het onderpand gewaardeerd?
- De rang van het zekerheidsrecht. Eerste of tweede hypotheekrecht — en wie gaat er nog meer voor?
- Het aflossingsschema. Wordt er tussentijds afgelost of pas aan het einde?
- De exit. Waaruit wordt de hoofdsom terugbetaald: verkoop, herfinanciering of kasstroom?
- Verhandelbaarheid. Kunt u tussentijds uitstappen, en tegen welke voorwaarden?
Risico's
Beleggen in vastgoedobligaties brengt risico's met zich mee. De belangrijkste zijn het debiteurenrisico (de ontwikkelaar kan niet betalen), het waarderingsrisico (het onderpand blijkt minder waard), het renterisico en het liquiditeitsrisico. Een hypotheekrecht beperkt de schade bij wanbetaling, maar neemt het risico niet weg: een gedwongen verkoop levert vrijwel altijd minder op dan een verkoop onder normale omstandigheden. U kunt uw inleg geheel of gedeeltelijk verliezen. Beoordeel altijd het volledige informatiememorandum voordat u deelneemt.
Is dit iets voor u?
Vastgoedobligaties passen bij beleggers die een voorspelbare kasstroom zoeken, een meerjarige horizon hebben en bereid zijn een deel van hun vermogen minder liquide te maken in ruil voor een hoger rendement dan op een spaarrekening.
Bekijk de vastgoedobligaties van Klaverhorst of ga direct naar de actuele proposities. Staat uw vraag er niet bij? Raadpleeg de veelgestelde vragen.