De fiscale behandeling bepaalt hoeveel er van uw brutorendement daadwerkelijk overblijft. Voor particuliere beleggers vallen vastgoedobligaties in de regel in box 3, de heffing over vermogen. Voor beleggingen vanuit een BV geldt een heel ander regime.
Let op: onderstaande informatie is algemeen van aard en geen fiscaal advies. De box 3-regels zijn de afgelopen jaren herhaaldelijk gewijzigd. Laat uw specifieke situatie altijd beoordelen door uw belastingadviseur of accountant.
Box 3 in hoofdlijnen
In box 3 wordt niet uw werkelijke rente belast, maar wordt uitgegaan van een forfaitair rendement over uw vermogen op de peildatum van 1 januari. Over dat berekende rendement betaalt u vervolgens belasting, voor zover uw vermogen boven het heffingsvrije vermogen uitkomt.
Belangrijk is in welke categorie uw bezit valt. De wetgeving onderscheidt globaal drie groepen: banktegoeden, overige bezittingen en schulden. Een vastgoedobligatie is geen banktegoed en valt daarmee onder overige bezittingen — de categorie met het hoogste forfaitaire percentage.
Wat dat praktisch betekent
Omdat het forfait voor overige bezittingen hoger ligt dan voor spaargeld, is de belastingdruk op een vastgoedobligatie in absolute zin hoger dan op een spaarrekening met hetzelfde saldo. Tegelijk ligt het brutorendement doorgaans fors hoger. De vergelijking die telt is dus altijd het nettorendement na belasting, niet het couponpercentage op zichzelf.
Een tweede punt: de heffing is forfaitair en dus onafhankelijk van wat u werkelijk ontvangt. Blijft een rentebetaling uit omdat een project in de problemen komt, dan verlaagt dat de heffing over dat jaar niet automatisch.
De peildatum en spreiding over jaren
Alleen de stand op 1 januari telt. Een obligatie die u in februari koopt en in november wordt afgelost, telt in principe voor geen enkele peildatum mee. Omgekeerd telt een positie die u op 30 december inneemt volledig mee voor het volgende jaar. Dit maakt de timing van in- en uitstappen fiscaal relevant — al is timing nooit een goede reden om een beleggingsbeslissing te nemen.
Beleggen vanuit een BV: box 2 en vennootschapsbelasting
Belegt u vanuit een BV of holding, dan valt de opbrengst niet in box 3. De ontvangen rente is dan gewoon winst waarover vennootschapsbelasting verschuldigd is. Keert u die winst later uit als dividend, dan volgt heffing in box 2.
Voor ondernemers met overtollige liquiditeit in de BV is dit vaak juist aantrekkelijk: er wordt belasting geheven over het werkelijke resultaat, niet over een forfait. Of dit in uw situatie voordeliger uitpakt dan privé beleggen, hangt af van uw tarieven, uw uitkeringsbeleid en de omvang van het vermogen.
Waar u zelf op let
- Weet in welke box uw belegging valt voordat u instapt — privé of via de BV.
- Reken met nettorendement, niet met de coupon.
- Houd rekening met de peildatum van 1 januari.
- Vraag naar de fiscale paragraaf in het informatiememorandum en leg die voor aan uw adviseur.
- Ga niet uit van ongewijzigde regelgeving; box 3 is nog in beweging.
Meer weten over de structuur van onze proposities? Bekijk de vastgoedobligaties of neem contact op voor een vrijblijvend adviesgesprek.