Wie belegt in vastgoedleningen komt onvermijdelijk de term hypothecaire zekerheid tegen. Het is geen marketingterm maar een juridisch recht, en het bepaalt precies wat er met uw geld gebeurt als de debiteur niet betaalt.
Wat is een hypotheekrecht?
Een hypotheekrecht is een zekerheidsrecht op een registergoed — in de praktijk een pand of een stuk grond. Het wordt gevestigd bij notariële akte en ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Die inschrijving maakt het recht kenbaar voor iedereen en bepaalt de rang.
Betaalt de debiteur niet, dan mag de hypotheekhouder het onderpand executoriaal laten verkopen zonder eerst een rechterlijk vonnis te hoeven halen. Dat recht van parate executie is precies wat een hypotheekrecht zoveel sterker maakt dan een gewone lening zonder onderpand.
Eerste hypotheekrecht
De houder van het eerste hypotheekrecht staat vooraan. Bij een gedwongen verkoop wordt de opbrengst eerst gebruikt om deze vordering volledig te voldoen — hoofdsom, achterstallige rente en kosten. Pas daarna komt de rest aan bod.
Praktisch betekent dit dat een eerste hypotheekrecht de sterkste positie is die een belegger in vastgoedfinanciering kan innemen. Het rendement ligt daardoor doorgaans lager dan bij achtergestelde posities: u wordt betaald voor minder risico.
Tweede hypotheekrecht
De houder van het tweede hypotheekrecht komt pas aan de beurt nadat de eerste hypotheekhouder volledig is voldaan. Blijft er niets over, dan blijft de tweede hypotheekhouder met een onverhaalbare vordering zitten.
Een tweede hypotheekrecht is dus geen halve zekerheid — het is een volwaardig recht met een lagere rang. Of dat acceptabel is, hangt volledig af van de ruimte tussen de totale schuld en de waarde van het pand.
Rang en loan-to-value samen bekeken
Rang zegt weinig zonder de bijbehorende loan-to-value. Een rekenvoorbeeld met een pand van € 1.000.000:
- Eerste hypotheek van € 600.000 → LTV 60%. Het pand kan 40% in waarde dalen voordat deze positie geraakt wordt.
- Tweede hypotheek van € 150.000 daarbovenop → cumulatieve LTV 75%. Deze positie wordt geraakt zodra de opbrengst onder € 750.000 zakt.
Een tweede hypotheekrecht bij een cumulatieve LTV van 65% kan in de praktijk veiliger zijn dan een eerste hypotheekrecht bij een LTV van 90%. Kijk daarom altijd naar rang en LTV, nooit naar één van beide.
Wat controleert u zelf?
- Is het hypotheekrecht daadwerkelijk gevestigd, of is het slechts toegezegd?
- Op welke naam staat het recht — op uw naam of op een stichting die namens alle obligatiehouders optreedt?
- Wat is de datum en de grondslag van de taxatie?
- Zijn er andere schuldeisers met een hogere of gelijke rang?
- Zijn er beslagen of kettingbedingen die de executieopbrengst raken?
Zekerheid is geen garantie
Een hypotheekrecht verkleint de schade bij wanbetaling, maar het is geen garantie op terugbetaling. Een executieverkoop levert vrijwel altijd minder op dan een vrije verkoop, en de kosten van uitwinning gaan van de opbrengst af. Ook een eerste hypotheekhouder kan verlies lijden wanneer de markt sterk daalt of het onderpand slecht verkoopbaar blijkt.
Wilt u zien hoe zekerheden per propositie zijn ingericht? Bekijk de actuele proposities of lees meer over de verschillende obligatieprofielen.