De loan-to-value, afgekort LTV, is de verhouding tussen het geleende bedrag en de getaxeerde waarde van het onderpand. Het is het meest directe getal om het risico van een vastgoedlening te beoordelen — en tegelijk het getal dat het vaakst verkeerd wordt gelezen.
De berekening
LTV = leningbedrag ÷ waarde van het onderpand × 100%.
Een lening van € 700.000 op een pand met een getaxeerde waarde van € 1.000.000 geeft een LTV van 70%. De resterende 30% is de buffer: de waarde mag met 30% dalen voordat de opbrengst bij verkoop onvoldoende is om de lening te dekken.
Waarom een lagere LTV lager risico betekent
Bij een LTV van 60% moet de markt met meer dan 40% dalen voordat uw hoofdsom in gevaar komt. Bij een LTV van 90% is een daling van 10% al genoeg. Dat verschil is de reden dat proposities met een lage LTV doorgaans een lagere rente bieden: u wordt betaald naar rato van het risico dat u loopt.
De vier vragen die de LTV pas betekenis geven
1. Welke waarde is gebruikt?
Marktwaarde, marktwaarde na verbouwing, of executiewaarde? Een LTV van 70% op een waarde na renovatie is iets heel anders dan 70% op de huidige waarde. De verbouwing moet dan nog plaatsvinden en slagen.
2. Hoe oud is de taxatie?
Een taxatie van twee jaar oud zegt weinig in een bewegende markt. Vraag naar de taxatiedatum en de taxateur.
3. Is de LTV cumulatief?
Als er meerdere leningen op hetzelfde pand rusten, telt alleen de cumulatieve LTV. Een tweede hypotheek van 15% bovenop een eerste van 60% betekent dat uw positie pas veilig is tot 75%.
4. Wat gebeurt er tijdens de looptijd?
Wordt er afgelost, dan daalt de LTV gedurende de looptijd en verbetert uw positie. Is de lening aflossingsvrij, dan blijft de LTV gelijk en bent u volledig afhankelijk van de waardeontwikkeling en de exit.
Richtlijnen bij het beoordelen
| LTV | Buffer | Interpretatie |
|---|---|---|
| Tot 60% | 40%+ | Conservatief; ruime marge voor waardedaling |
| 60-75% | 25-40% | Gebruikelijk bij verhuurd, courant vastgoed |
| 75-85% | 15-25% | Beperkte marge; kwaliteit van het object weegt zwaar |
| Boven 85% | Onder 15% | Weinig buffer; alleen te beoordelen in samenhang met exit en aflossing |
Wat de LTV niet vertelt
De LTV zegt niets over de kwaliteit van de huurder, de courantheid van het pand, de ervaring van de ontwikkelaar of de haalbaarheid van de exit. Een courant kantoorpand in de Randstad met een LTV van 75% kan aanzienlijk veiliger zijn dan een incourant object op een B-locatie met een LTV van 60% — simpelweg omdat het eerste pand ook in een slechte markt verkoopbaar blijft.
Gebruik de LTV daarom als eerste filter, niet als eindoordeel. De onderbouwing in het informatiememorandum bepaalt de rest.
Bij elke propositie van Klaverhorst worden rang, LTV en aflossingsstructuur expliciet vermeld. Bekijk de actuele proposities of lees eerst wat een vastgoedobligatie precies is.